Comment se défendre contre un permis de construire frauduleux ou une construction non conforme ?
Une demande de permis de construire peut parfois entraîner des contentieux.
Dans ce cas, il y a deux options :
- la contestation du permis de construire ;
- le recours contre le permis de construire.
Recours permis de construire : le recours administratif
Toute personne peut consulter le dossier de permis de construire en mairie.
Depuis le 19 août 2013, pour contester un permis de construire, deux conditions doivent être remplies au préalable :
- Les travaux doivent causer directement des troubles dans les conditions d'utilisation, d'occupation et de jouissance du bien concerné.
- Le contestataire doit occuper régulièrement le bien concerné.
Si ces conditions sont remplies, le recours administratif peut se faire devant :
- le maire ;
- ou le tribunal administratif.
Le maire pour un recours permis de construire : 1re étape
Le recours devant le maire qui a délivré le permis de construire est la première démarche à faire en cas de contestation.
Le recours doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 2 mois après la date d'affichage sur le terrain :
- au maire ;
- et au bénéficiaire du permis de construire.
Bon à savoir : le délai de 2 mois court à compter de l'affichage du permis. Cependant, le Conseil d'État a jugé (le 15 avril 2016) que le défaut d'affichage du permis n'empêchait pas de faire courir le délai à l'égard d'un tiers dont on est certain qu'il a eu connaissance de ce permis (notamment parce qu'il a, par exemple, déjà effectué un recours gracieux).
Le maire a 2 mois pour répondre : une non-réponse signifie que votre demande de recours est rejetée.
Requête en annulation d’un permis de construire Lire l'articleRecours permis de construire devant le tribunal administratif : les cas
Le recours devant le tribunal administratif se fait en cas de :
- permis illégal ;
- non-conformité de la construction au permis de construire ;
- non-respect des règles d'urbanisme.
Le tribunal administratif peut annuler l'autorisation administrative que constitue le permis de construire.
La loi Élan a cherché à diminuer les contentieux liés à la contestation d'un projet d'urbanisme. À cette fin, l'article L. 600-7 du Code de l'urbanisme a été modifié pour limiter les recours abusifs aux situations « qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis » (la nécessité d'un préjudice « excessif » a été supprimée). Par ailleurs, lorsqu'un vice affectant tout ou partie d'un permis de construire peut être régularisé, le juge peut limiter la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux (articles L. 600-5 et suivants du Code de l'urbanisme).
À noter : le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 a abaissé le délai de recours pour demander l'annulation d'un permis de construire après l'achèvement de la construction ou de l'aménagement. Il est passé de 1 an à 6 mois depuis le 1er octobre 2018.
La requête est à adresser au président du tribunal administratif du lieu du permis de construire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- soit directement au greffe ;
- soit en ligne grâce à l'application Télérecours citoyens.
Bon à savoir : en cas de recours contre un permis de construire accordé à un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre un permis d'aménager un lotissement, le juge a l'obligation de statuer dans un délai de 10 mois (article R. 600-6 du Code de l'urbanisme, issu du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018).
Recours permis construire : indemnisation, condamnation
Pour obtenir une indemnisation ou une condamnation, le recours contre le permis de conduire se fait par voie judiciaire devant :
- le juge civil ;
- ou le juge pénal.
Recours permis de construire devant le juge civil : pour être indemnisé
Le recours devant le tribunal judiciaire a pour but l'indemnisation. Le contestataire doit engager une procédure en responsabilité contre le titulaire du permis de construire.
Si le permis de construire cause un dommage prouvé, le contestataire peut demander le versement de dommages et intérêts pour réparer le dommage subi.
Recours devant le juge pénal : des condamnations parfois lourdes
Le recours pénal sert à faire condamner le voisin fautif, en cas d'infraction. Le plaignant doit s'adresser au maire qui a délivré le permis de construire pour demander de constater l'infraction.
Le maire notifie l'infraction dans un procès-verbal et ordonne l'arrêt des travaux. Le maire transmet un arrêté au procureur de la République.
Le procureur de la République peut poursuivre pénalement le fautif et demander la démolition de la construction. Les sanctions pénales peuvent aller jusqu'à 6 000 € par m² et 1 an d'emprisonnement en cas de récidive.
Bon à savoir : malgré le fait que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'ait pas été contestée, l'Administration peut constater postérieurement l'illégalité d'une construction et déclencher des poursuites pénales (Cass. crim., 3 décembre 2019, n° 18-86.032).