Que choisir entre permis de construire et déclaration de travaux ? Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des documents administratifs qui permettent de vérifier qu'un projet de construction est conforme aux règles d'urbanisme.
Règles : permis de construire ou déclaration de travaux ?
Voici quelle est la règle d'application pour ces deux documents :
- constructions neuves : permis de construire exigé, mais simple déclaration pour les constructions de faible importance ;
- constructions existantes : déclaration de travaux exigée, mais permis de construire lorsque les modifications sont importantes.
Bon à savoir : les constructions nécessaires « à l’hébergement d’urgence des personnes migrantes en vue de leur demande d’asile » sont dispensées de toutes formalités en matière d'urbanisme, dès lors que leur maintien ne dure pas plus d'un an et que le constructeur remet les lieux dans leur état initial à l'issue de ce délai.
Permis construire : constructions neuves et modifications
Dans certains cas précis, la question permis de construire ou déclaration de travaux ne se pose pas : le permis de construire s'impose.
Le permis de construire est exigé pour :
- les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d'un niveau supplémentaire à l'intérieur d'un bâtiment, créant une augmentation de la surface d'habitation de plus de 40 m² de surface de plancher ;
- s'il n'y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m², ce seuil est abaissé à 20 m² ;
- le changement de destination d'un bâtiment, dès qu'il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ;
- la modification du volume de l'habitation lorsqu'il y a création d'une ouverture sur un mur extérieur.
Déclaration travaux : modifications et petites constructions
Quand le permis de construire n'est pas nécessaire : la déclaration de travaux.
La déclaration de travaux est nécessaire pour :
- la création d'une construction nouvelle d'une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² (au-delà, il faut un permis de construire) ;
- les modifications de l'aspect extérieur d'une habitation (création ou modification des ouvertures extérieures telle que la pose de fenêtre de toit de type Velux) ;
À noter : même si les travaux ne sont pas visibles depuis la rue, poser des fenêtres de toit dans un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété doit faire l'objet d'une déclaration en mairie (Cass. crim., 19 mars 2019, n° 18-83.833).
- le changement de destination d'un bâtiment (ex. : transformer un atelier en habitation) ;
- l'aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher ;
- la pose d’une clôture lorsqu'elle est implantée dans une commune ayant décidé de soumettre les clôtures à déclaration, lorsque la clôture est posée dans un secteur délimité comme secteur à protéger par un plan local d’urbanisme (PLU), lorsque la clôture est installée dans un secteur sauvegardé ou lorsque la clôture est implantée sur un terrain qui se trouve à proximité d’un site ou d’un monument « inscrit » ou « classé ».
Permis de construire ou déclaration de travaux : les cas
Voici un tableau synthétique des différentes situations dans lesquelles il est nécessaire de choisir entre permis de construire ou déclaration de travaux :
| Nature des travaux ou des constructions | Autorisations nécessaires ou non | ||
|---|---|---|---|
| Permis de construire | Demande de travaux | Absence de formalité | |
| Aménagements intérieurs | Création ou augmentation de la surface d'habitation de plus de 20 ou 40 m². | Création d'un espace supplémentaire de moins de 20 ou 40 m². | Jusqu'à 5 m². |
| Changement de destination d'un bâtiment | Si modification de la structure porteuse et de la façade. | Autres modifications même sans travaux. | - |
| Construction nouvelle | Plus de 20 ou 40 m². | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
Jusqu'à 5 m². |
| Travaux d'agrandissement | Plus de 20 ou 40 m². | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
Jusqu'à 5 m². |
| Abri de jardin | Plus de 20 ou 40 m². | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
Si l'abri fait jusqu'à 5 m². |
| Barbecue | - | Si plus de 5 m² d'emprise au sol. | Jusqu'à 5 m² d'emprise au sol. |
| Clôture | - | Si le mur fait plus de 2 m de hauteur. | En deçà de 2 m de hauteur. |
| Éolienne | Hauteur égale ou supérieure à 12 m. | Moins de 12 m de hauteur. | - |
| Garage | Plus de 20 ou 40 m². | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
- |
| Habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte) | Plus de 35 m² de surface de plancher. | Jusqu'à 35 m² de surface de plancher. | - |
| Maison sur pilotis | Plus de 20 ou 40 m². | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
- |
| Piscine extérieure | Bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur. | Bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur. | Bassin inférieur ou égal à 10 m². |
| Ravalement | - | Obligation de DT. | - |
| Statues, monuments, œuvres d'art | Hauteur égale ou supérieure à 12 m et plus de 40 m3 de volume. | Moins de 12 m de hauteur et de 40 m3 de volume. | - |
| Terrasse | Plus de 20 ou 40 m² |
Plus de 5 m² Bon à savoir : la déclaration de travaux est obligatoire pour la construction d'une terrasse de plain-pied située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement. |
Jusqu'à 5 m². |
| Véranda | Plus de 20 ou 40 m² | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 ou 40 m². |
Jusqu'à 5 m². |
Sachez que le seuil de 20 % s'applique quand il n'y a pas de plan local d'urbanisme (PLU), ou quand la surface totale de la construction est portée à plus de 150 m².
Bon à savoir : l'article L. 152-5 du Code de l'urbanisme prévoit que l'autorité compétente peut faciliter les travaux d'isolation en dérogeant aux règles du PLU « relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser : 1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; 2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; 3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ». Un décret d'application du 15 juin 2016 définit les conditions d'exercice de ce droit.
Conseils pour obtenir l'autorisation de la mairie
Il est impératif de justifier de la conformité de vos travaux, à travers des factures que l'entreprise de construction mettra à votre disposition.
Lors de l'établissement des contrats de construction, il est recommandé de porter attention à l'échelonnement de vos budgets en fonction des étapes du projet : début des travaux, contenus et attentes, qualité des matériaux, procédure de rémunération, date d’achèvement, réserves en cas de défaut, etc.
Un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable nécessite l'intervention d'un professionnel (architecte) pour le montage et éventuellement le suivi du chantier. Si vous n'êtes pas tenu par le recours à un architecte, veillez à ce que la personne désignée pour le réaliser soit qualifiée. L'établissement d'un dossier vous impose de délivrer des plans précis et en surélévation de votre maison, avant et après travaux. Sachez par ailleurs que vous devez avoir recours à un architecte dès lors que la surface dépasse 150 m².
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). Depuis cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
Le service d'urbanisme quand il est installé au sein de votre commune fait également office de conseil et d'orientation. Vous pouvez le cas échéant prendre rendez-vous pour de l'accompagnement. Dans le cas contraire, veuillez vous référer aux services départementaux (communauté de communes, département, etc.).
À noter : un permis de construire obtenu par un copropriétaire ne peut pas être déclaré illégal en raison du fait que ce propriétaire n’avait pas demandé, ou s’était vu refuser, l’autorisation de la copropriété (CE 2e et 7e ch. réunies, 23 octobre 2020, n° 425457).
Bon à savoir : l’Administration ne peut pas exiger une pièce supplémentaire au dossier non prévue par le Code de l'urbanisme. Le Conseil d'État a confirmé que cette exigence est illégale et qu'elle ne peut pas avoir pour effet de rallonger le délai d’instruction passé lequel l’autorisation est tacitement accordée en l’absence de réponse négative (CE, section, 9 décembre 2022, n° 454521).