Certains ouvrages et constructions sont soumis à déclaration préalable en mairie avant d’être effectués. Ainsi, si les travaux requérant une autorisation n’ont été pas déclarés, vous vous exposez à des sanctions pénales et civiles.
Construire sans autorisation
Construire certains ouvrages sans déclaration de travaux constitue une infraction au Code de l’urbanisme.
Un agent de l’État ou un agent de police peut dès lors constater l’infraction en déposant un procès-verbal et demander auprès du tribunal judiciaire :
- l’arrêt des travaux : toutes les mesures peuvent être prises dans ce sens – saisie du matériel de chantier par exemple ;
- une démolition de la construction ;
- ou une mise aux normes des travaux (article L. 480-14 du Code de l’urbanisme).
La saisine du tribunal est possible jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux.
En cas de construction illicite, il convient de demander un permis de régularisation des travaux. L’autorité compétente saisie de cette demande de permis de régularisation doit instruire celle-ci en recherchant si les travaux respectent ou non les règles fixées par le ou les documents d’urbanisme qui leur sont opposables à la date de la décision de la demande de permis de régularisation (et non à la date à laquelle ces travaux ont été effectués).
Si les travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme à cette date, le permis de régularisation ne peut être délivré. Les travaux qui ne peuvent être régularisés doivent donc être démolis ou mis en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur (rép. min. n° 09985, JO Sénat, 10 octobre 2019).
Prescription en cas de construction sans permis
Quel délai de prescription ?
Lorsqu’une personne, physique ou morale, réalise une construction sans avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme nécessaire, sa responsabilité pénale peut être engagée sur une période appelée « délai de prescription ». Ce délai de prescription, qui est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017, débute à partir de l’achèvement des travaux. Au-delà du délai de 6 ans, plus aucune poursuite pénale ne peut être engagée.
Mais lors d’une demande ultérieure de permis de construire ou de déclaration préalable sur le même bâtiment, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable pourra être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, et cela sans limitation de durée (article L. 421-9 5° du Code de l’urbanisme).
Preuve de la date d’achèvement des travaux en cas de construction illégale
Le délai de prescription débute au jour de l’achèvement des travaux. Cependant, aucune déclaration d’achèvement des travaux ne permet, en cas de construction illégale, d’attester de cette date.
La date d’achèvement des travaux doit donc être déterminée grâce à un faisceau d’indices concordants, et notamment (Cass. crim., 24 octobre 2017, n° 16-85.066) :
- des photographies aériennes ;
- les factures des travaux ;
- le coût des travaux ;
- les mentions de l’acte d’acquisition antérieur aux travaux.
Les différentes sanctions à la construction sans permis
Pour toute construction non déclarée, vous risquez une amende allant de 1 200 € à 6 000 € par m² construit (article L. 480-4 du Code l’urbanisme).
Attention, même si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez être tenu responsable pénalement de la construction illégale (sans permis) effectuée par votre locataire sur votre bien immobilier. En effet, les juges estiment que du fait de votre qualité de bailleur, vous êtes tenu de faire respecter les règles d’urbanisme sur vos biens.
À ce titre, vous ne pouvez pas vous exonérer de votre responsabilité pénale en cas de construction sans autorisation effectuée par votre locataire dès lors que, selon les clauses des baux, vous avez le pouvoir d’obliger vos locataires à respecter les réglementations d’urbanisme lorsqu’ils effectuent des travaux (Cass. crim., 24 octobre 2017, n° 16-87.178).
Le non-respect des décisions du tribunal judiciaire (arrêt des travaux, démolition ou mise aux normes) entraîne de fait de nouvelles sanctions (article L. 480-7 du Code de l’urbanisme) :
- Si une interruption du chantier a été décidée par le tribunal et que vous continuez de construire sans autorisation, vous êtes passible :
- d’une amende de 75 000 € ;
- et d’un emprisonnement de 3 mois.
- Si un ordre de démolition a été prononcé et que vous ne respectez pas le délai imparti :
- des pénalités par jour de retard peuvent être imputées : entre 7,5 et 75 € par jour ;
- après le délai, si la démolition n’a pas été effectuée : la municipalité est en droit d’exécuter les travaux nécessaires, à vos frais.