Le permis de construire est un acte administratif individuel par lequel une autorité administrative autorise des travaux ou une construction. Ainsi ces travaux sans permis de construire sont illicites.
Ainsi, si la délivrance d’un permis de construire est refusée, il est préférable d’intenter un recours au lieu de construire sans autorisation. Le demandeur du permis de construire peut exercer un recours dans les 2 mois à compter de la date de notification de la décision de refus. Le recours, en premier lieu, est gracieux (envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à l’autorité qui a notifié le refus), puis dans un deuxième temps, contentieux (saisine du tribunal administratif).
Le Code de l’urbanisme précise que les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Les projets qui relèvent du permis de construire sont, essentiellement, les constructions nouvelles, les modifications sur des constructions existantes et les changements de destination.
L’obligation du permis de construire en cas de travaux
La délivrance préalable d’un permis de construire est obligatoire préalablement aux travaux, notamment, pour les projets suivants.
Les constructions nouvelles
Sauf exceptions expressément définies par le code de l’urbanisme, le permis de construire s’impose pour toute construction nouvelle, quelle que soit sa destination, que le bâtiment soit à usage d’habitation ou tout autre.
Le cas général est que le permis de construire est nécessaire pour toute création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m², quelle que soit sa hauteur.
Exemple : construction d’une nouvelle maison sur un terrain nu.
Les travaux sur les constructions existantes
Pour tous travaux d’une certaine importance, un permis de construire est exigé préalablement.
Le Code de l’urbanisme liste les travaux soumis à permis de construire. Il s’agit de travaux exécutés sur des constructions existantes, c’est-à-dire principalement :
- Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Cependant, le seuil est ramené à 20 m² dès lors que, après réalisation des travaux, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m² (article R*421-14 du Code de l’urbanisme).
- Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination. La destination d’un bâtiment est l’usage qui en est fait. Les destinations sont énumérées par le plan local d’urbanisme (PLU) : habitation, bureaux, résidence hôtelière, industrie.
- Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (c’est-à-dire des travaux destinés à transformer les conditions d’habitabilité d’immeubles, dans un secteur urbain déterminé).
Les sanctions en cas de travaux sans permis de construire
Les travaux (ou constructions) pour lesquels un permis de construire était obligatoire mais qui ont été effectués sans la délivrance du permis de construire sont des travaux (ou constructions ) irréguliers.
L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme institue un droit de visite et de communication qui permet à l’Administration de s’assurer de la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme applicables. Ce droit de visite a été réformé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 77). Désormais, il concerne tous les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du Code de l’urbanisme, et peut être exercé pendant la construction mais aussi dans un délai de 6 ans à compter de son achèvement.
Les nouveaux articles L. 461-2 à L. 461-4 encadrent ce droit de visite en prévoyant notamment des horaires de visite des lieux non-ouverts au public, une procédure spécifique devant le juge en cas de refus de l’occupant, et la possibilité d’une mise en demeure de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable dans un délai maximum de 6 mois.
Le bénéficiaire de travaux irréguliers encourt plusieurs sanctions.
Sanction pénale
Le défaut de permis de construire ou le non-respect des prescriptions d’une autorisation est constitutif d’une infraction pénale de défaut de permis de construire (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme). Cette infraction est un délit.
Chaque personne responsable de l’exécution des travaux (bénéficiaire des travaux, constructeur, architecte, etc.) encourt un minimum de 1 200 € d’amende et un maximum de 6 000 € multiplié par le nombre de m² de surface de plancher irrégulière (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme). En cas de récidive, un emprisonnement de 6 mois peut être prononcé, en plus de l’amende.
Seul le bénéficiaire initial peut être poursuivi pénalement, et non pas, par exemple, l’acquéreur du bien immobilier. Le délai de prescription pénale est de six ans à compter de l’achèvement des travaux.
En revanche, les propriétaires bailleurs sont tenus responsables pénalement de la construction illégale (sans permis) effectuée par leur locataire sur leurs biens immobiliers. En effet, les juges estiment qu’en qualité de bailleur, les propriétaires sont tenus de faire respecter les règles d’urbanisme sur leurs biens (Cass. crim., 24 octobre 2017, n° 16-87.178).
Sanction civile
Si un tiers, un voisin par exemple, subit un préjudice personnel et direct du fait de travaux (ou constructions) irréguliers, il peut saisir la juridiction civile et demander des dommages-intérêts en se fondant sur l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux (article 2224 du Code civil).
Sanctions fiscales
En cas de travaux (ou constructions) irréguliers, les services fiscaux peuvent, réclamer le paiement des taxes non payées.
Exemple : taxe d’aménagement et les pénalités de retard.
Le délai de prescription est, en principe, de 6 ans.
Sanctions administratives
Lorsqu’une construction ou des travaux ont été réalisés de manière irrégulière, soit sans avoir obtenu le permis de construire nécessaire, soit sans avoir respecté le projet de construction autorisé, il convient de demander un permis de régularisation des travaux.
L’autorité compétente saisie de cette demande de permis de régularisation doit instruire celle-ci en recherchant si les travaux respectent ou non les règles fixées par le ou les documents d’urbanisme qui leur sont opposables à la date de la décision de la demande de permis de régularisation (et non à la date à laquelle ces travaux ont été effectués).
Si les travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme à cette date, le permis de régularisation ne peut être délivré. Les travaux qui ne peuvent être régularisés doivent donc être démolis ou mis en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur (rép. min. n° 09985, JO Sénat, 10 octobre 2019).
Refus de toute nouvelle autorisation
Avant le terme d’un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux ou construction irréguliers, l’Administration peut refuser d’accorder toute nouvelle autorisation d’effectuer des travaux ou une construction en se fondant sur l’irrégularité de la construction initiale.
L’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme prévoit que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Dans ce cas, le bénéficiaire de la construction ou des travaux irréguliers peuvent obtenir une autorisation de réaliser de nouveaux travaux, sans avoir à régulariser les anciens travaux irréguliers.
Démolition
La commune peut également, en cas d’atteinte aux règles d’urbanisme, exiger le démolition du bien ou sa remise en son état initial (ordonnance de démolition ou de mise en conformité). Le délai de prescription est également de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
De plus, le préfet peut intenter une action en démolition lorsque la juridiction administrative a annulé un permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation. Le préfet a alors 2 ans à compter de la décision de la juridiction administrative devenue définitive pour saisir le juge judiciaire.
Refus de raccordement
Selon l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme, l’Administration peut refuser que les constructions irrégulières soient raccordées, à titre définitif, aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone.
Délai de prescription des poursuites
Lorsqu’une personne, physique ou morale, réalise une construction sans avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme nécessaire, sa responsabilité pénale peut être engagée sur une période appelée « délai de prescription ». Ce délai de prescription, qui est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017, débute à partir de l’achèvement des travaux.
Au-delà du délai de 6 ans, plus aucune poursuite pénale ne peut être engagée, mais la commune du lieu de situation des constructions illégales peut engager la responsabilité civile de l’auteur de l’infraction dans la limite de 10 ans. Pour ce faire, la commune doit saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition ou la mise en conformité de la construction.
Le délai de prescription débute au jour de l’achèvement des travaux. Cependant, aucune déclaration d’achèvement des travaux ne permet, en cas de construction illégale, d’attester de cette date.
La date d’achèvement des travaux doit donc être déterminée grâce à un faisceau d’indices concordants, et notamment (Cass. crim., 24 octobre 2017, n° 16-85.066) :
- des photographies aériennes ;
- les factures des travaux ;
- le coût des travaux ;
- les mentions de l’acte d’acquisition antérieur aux travaux.
Travaux sans permis de construire : travaux irréguliers et vente immobilière
En cas de travaux (ou constructions) irréguliers c’est-à-dire effectués sans l’obtention d’un permis de construire, la vente du bien immobilier n’est pas interdite mais très risquée pour l’acquéreur. En effet, l’acquéreur s’expose aux sanctions administratives. Il ne pourra donc pas demander une nouvelle autorisation pour de nouveaux travaux (de rénovation par exemple) auprès de la mairie.
Lors d’une vente immobilière, le rôle de conseil du notaire est essentiel. En effet, il a l’obligation de vérifier l’existence et la validité du permis de construire sur le bien immobilier à vendre. Le vendeur a l’obligation de lui transmettre toutes les pièces et informations à ce sujet.
En règle générale, le notaire demande au vendeur de régulariser lui-même la situation auprès de la mairie. Si l’acquéreur s’aperçoit, après la signature de l’acte de vente définitif, qu’il manque un ou plusieurs permis de construire, il peut demander l’annulation de la vente (restitution du prix par le vendeur et du bien par l’acquéreur), ainsi que des dommages et intérêts.